不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、「適正な地価」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。

不動産にまつわるさまざまな取引が行われるときに必要となります。
具体的には、次のような場合に必要となります。

ビルやマンションなどの家賃の決定には、誰もが納得のいく賃料にすることが必要です。このような家賃のほか、地代、契約更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象です。また、借地権、借家権価格、区分所有権などの財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は有効です。

お手持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。逆に担保に取る場合は、評価額がはっきりしていることが絶対条件です。また、工場財団を担保とする場合は、機械装置などを含む鑑定評価が必要になります。このようなときは、各金融機関から高い信頼を得ている鑑定評価書があれば効果的です。

財産相続で一番問題となるのが土地・建物など、不動産の分配です。鑑定評価を受ければ、適正な価格がはっきりし、公平な相続財産の分配をすることができます。

「思いどおりの値がつけば手放したい」と思っているときなど、まず、あなたの不動産の適正な価格を知っておく必要があります。また不動産を買うとき、(等価)交換するときにも、鑑定評価をしておけば、安心して取引を進められます。

課税上の不服申立や裁判上の争いなどの場合、鑑定評価を受けていると便利なことが多いものです。

共同ビルの権利調整や再開発関連の場合は、権利関係が複雑で、煩雑なものです。複雑なものをスッキリさせ、無用なトラブルを防ぐためにも、客観的で公平な鑑定評価が必要です。

更地価格をベースに評価します。更地価格は、比準価格、収益価格および積算価格を関連づけ、かつ、公示価格を規準として評価します。

更地とは、宅地（建物の建築が可能である土地）について、建物が存在しない状態における、また、借地権等所有権を制限する権利が設定されていない土地をいいます。したがって、耕作されていない農地や樹木のない山林は、宅地ではないので更地とはいいません。また、借地上に建物が存しない場合でもそれは借地権が付着しているので更地とはいいません。

更地の鑑定評価は、一般に、取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格、ならびに原価法に基づく積算価格を関連づけ、かつ、公示価格もしくは基準地価格を規準として決定します。なお、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きいときは、開発法に基づき求めた試算価格を比較考量して決定することになります。

一般的には、再調達原価を求め、これを減価修正して評価します。

建物とは、一般に、屋根および周壁、またはこれに類するものを有し、住居、店舗、工場等その目的とする用途に供することができる状態にある土地上の建造物をいいます。建築中の建物がどの程度に達したときに独立の不動産となるかは、物理的構造のみを標準とすべきでなく、建物取引または建物利用の目的から、社会観念上独立した建物としての効用を有すると認めることができるか否かにより決せられます。

建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物と敷地は密接に関連しており、通常、両者は一体として鑑定評価の対象となりますが、地主が借地契約解除後借地人の建物を買い取る場合など、建物自体を評価する場合もあります。

「基準」は、建物の評価について「建物およびその敷地が一体として市場性を有する場合」
「建物およびその敷地が一体として市場性を有しない場合（例えば、歴史的建築物、寺院などの宗教建築物）」に分け、前者については、積算価格、配分法に基づく比準価格および建物残余法による収益価格を関連づけて評価するものとし、後者については、積算価格を標準として評価するものとしています。一般的には、建物の建築に要する費用に着目し再調達原価（価格時点において建物を新築する場合に要する建築費用）を建物建築後の経過年数等により減価修正して積算価格を求める原価法が多く採用されています。

法人が土地を売った場合 ※有限会社、株式会社等で不動産会社に限らない

法人税及び住民税なお、長期保有土地の売却益にあっては一般重課制度が、短期保有土地の売却益にあっては、短期所有土地譲渡益重課制度がそれぞれ設けられていますが、10年から3年間、その特別課税による重課の適用が停止され、通常の法人税や住民税だけが課税されます。

なおこれらの税金については、居住用財産を譲渡した場合や買い換えた場合、優良住宅地の造成のために土地を譲渡した場合など一定の場合には、特例が認められています。

以上の他にも、次のような税金が関係してきます。

不動産を持っているときの税金としては、固定資産税、都市計画税、特別土地保有税、地価税があります。

個人が不動産を賃貸していると、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかります。また、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上になると事業税がかかってきます。

所得税では、所得を原則として10種類に分けて計算しますが、不動産の貸付による所得は不動産所得として分類されます。具体的には、時代、家賃、権利金、礼金、返還不要の敷金や保証金、更新料名義書換料などが対象となります。
※敷金や保証金でも、契約時に一部または全部を返還しないように定めているときは、その返還不要の金額は、その契約の年の収入となりますのでご注意下さい。

不動産所得の計算は、次の算式で計算されます。

総収入金額は、上記のような地代、家賃などの収入が対象になり、必要経費には固定資産税、保険料、建物等の減価償却費、借入金の利子、修繕費などがあります。
（注）事業的な規模（アパートなどは10室以上、一戸建てのものは5棟以上の貸付など）で不動産の貸付を行っている場合において、配偶者とか生計を一にしている親族がその貸付業務に専従しているときは、白色申告者にあっては、事業専従者控除額（配偶者の場合86万円他の親族の場合50万円）、青色申告にあっては、青色事業専従者給与（届出が必要）がそれぞれ必要経費として認められます。

また、青色申告者には、青色申告特別控除（一定の要件を満たす場合は45万円、その他は10万円）が認められています。なお、住民税は、所得税の場合に準拠して所得計算が行われます。

定期借地権の設定で受ける保証金は、借地期間が満了して土地の返還を受けるときには返還するものですから、保証金を受け取ったことによる課税関係は生じませんが、無利子の保証金を預かることによって地主が利息相当分を得することになります。

そこで、地主に対して、その得した分が、毎年どのように所得税の課税対象になるかという問題が生じてきます。　その保証金の経済的利益（利息相当分）に係る所得税の課税関係は、その運用方法の違い等により、次のようになっています。

(1)その保証金を預貯金、公社債などの金融資産として運用している場合

→課税なし

(2)その保証金を不動産所得とか事業所得などの資金として運用している場合

→課税なし

(3)その他の場合（自宅の新築とか生活費に充てる場合など）

→保証金に適正な利率を乗じた利息相当額を不動産所得の収入金額として計上する。 ※適正な利率は、各年毎の10年長期国債の平均利率によることとされています。
（ちなみに8年分は3％、9年分は2％、10年分は1．5％、11年分は1．7％）

日本の会計制度は、企業会計原則を規範とし、商法、証券取引法、税法の調和をはかりそれらの関係諸法令によって円滑に実施されています。そして、日本の企業は、企業内容開示（ディスクロージャー）制度によって、その財務内容を株主などに公開することが義務づけられています。

まず、商法の規定により、企業は毎年会計年度末に株主に対して年次報告書を作成することが義務づけられています。この報告書には貸借対照表および損益計算書、営業報告書、利益処分案、そして附属明細書が含まれています。

さらに、証券取引法の規定により、有価証券を発行する企業は内閣総理大臣に有価証券届出書を提出する義務があります。上場企業には更に年次有価証券報告書および半期報告書の提出が義務づけられています。有価証券届出書および有価証券報告書には個別および連結財務諸表を始めとして、会社の概況、事業の概況、営業の状況、設備の状況に関する詳細な情報が記載されています。

日本の監査制度においては、企業が作成する財務諸表に対して、社会的信用を付与し、ディスクロージャー制度を充実させるため、以下のような監査が行われています。

1.証券取引法監査など

（1）証券取引所に上場されている有価証券や日本証券業協会に登録された店頭売買有価証券の発行会社など
（2）証券取引所等へ株式公開を申請しようとする会社
（証券取引法監査4,448社、平成15年3月当協会調べ）

2.商法特例法に基づく監査

資本金5億円以上又は負債総額200億円以上の株式会社

また、企業側の要請により、任意で監査（法令に基づかない監査）を行うこともあります。

株式公開には以下のようなメリット・デメリットがあります。

1．資本が充実し、財務体質が強化されます。
2．上場により、信用度・知名度の向上
3．「公開会社」というブランドにより、優秀な人材の確保が容易になります。
4．ストックオプション利用により役員・従業員のモラルアップがアップします。
5．内部統制の整備の結果、経営組織の整備・確立されます。
6．創業者利潤が実現します。
7．M&A活用のチャンスが増大します。

1．「ガラス張りの経営」が要求されます。
2．「株買い占め」の危険性が生じます。
3．安定株主の育成など、株主総会対策の必要性となります。
4．株主価値増大が経営上のプレッシャーとなります。

公認会計士の資格を取得するためには、第1次〜第3次の国家試験（資格試験）に合格する必要があります。この国家試験は、金融庁に設置されている公認会計士・監査審査会により行われています。それぞれの試験要件は次のとおりでいずれも年1度行われています。

第2次試験を受けるのに相当する一般的学力を有するかどうかを判定するもので、特別の受験資格はなく、試験科目は国語、数学、外国語（英語）及び論文の4科目です。
なお、大学2年以上の履修者には試験が免除されます。

会計士補となるのに必要な専門的学識を有するかどうかを判定するもので、試験制度の中核をなしており、外交官試験や司法試験とともに、わが国の国家試験の中でも難しいものの1つとされています。短答式と論文式試験に分かれており、短答式試験の合格者のみが論文式試験を受けることができ、全科目を同時に受験する必要があり、合格の要否は1年ごとに判定されます。

［短答式］会計学及び商法
［論文式］
〈必須科目〉会計学（簿記、財務諸表論、原価計算、監査論）及び商法
〈選択科目〉経営学、経済学及び民法の３科目のうちの２科目
（なお、大学教授、助教授で３年以上教育に従事している者、博士号取得者、司法試験合格者などごく限定して、当該専門科目の試験が免除されます。）

公認会計士となるのに必要な高度の専門的応用能力を有するかどうかを判定するもので筆記及び口述試験からなり、筆記試験の受験資格は第2次試験に合格し、1年以上の実務補習（注）及び2年以上の業務補助又は実務従事を経た者（期間重複を認めるが、インターン期間3年は維持する。）となっており、試験科目は、財務に関する監査、分析、その他の業務（税に関する実務を含む。）及び論文となっています。

口述試験は、筆記試験合格者についてのみ認められ、インターン期間に修得される技能の程度の判定に意を用いて合否を判定されます。

第2次試験に合格すると会計士補の資格を取得することができ、第3次試験に合格すると公認会計士となる資格が与えられます。公認会計士を呼称し、開業するためには、日本公認会計士協会に入会することが義務づけられています。

倒産手続は、大きく分けて清算型と再建型の2種類があります。清算型とは、倒産者の資産をすべて換価処分し、債権者に分配して事業を廃止することを目指す手続です。

再建型とは、倒産者の資産の全部又は一部を残し、これを利用して事業を継続しながら負債を弁済していき、事業の建て直しを目指す手続です。また、倒産手続には、裁判所が関与する場合と関与しない場合とがあり、前者を法的手続、後者を任意手続といいます。

これらを類型別にすると次のとおりになります。再建型の手続の場合は、通常は、大会社の場合は会社更生法、中小会社の場合は民事再生法を適用する場合が多いようです。

日本の会計制度は、企業会計原則を規範とし、商法、証券取引法、税法の調和をはかりそれらの関係諸法令によって円滑に実施されています。そして、日本の企業は、企業内容開示（ディスクロージャー）制度によって、その財務内容を株主などに公開することが義務づけられています。

まず、商法の規定により、企業は毎年会計年度末に株主に対して年次報告書を作成することが義務づけられています。この報告書には貸借対照表および損益計算書、営業報告書、利益処分案、そして附属明細書が含まれています。

さらに、証券取引法の規定により、有価証券を発行する企業は内閣総理大臣に有価証券届出書を提出する義務があります。上場企業には更に年次有価証券報告書および半期報告書の提出が義務づけられています。有価証券届出書および有価証券報告書には個別および連結財務諸表を始めとして、会社の概況、事業の概況、営業の状況、設備の状況に関する詳細な情報が記載されています。

民事再生の場合、抵当権等の担保権はいわゆる別除権にあたり、再生手続とは無関係に権利を実行できます。従って、会社の再建に不可欠な資産に担保権が設定されていると、すべての担保権者との間で別除権の受戻しの合意を取らなければ、再生が不可能になります。しかし、民事再生の場合、申立てから約6か月で債権者集会が開かれることが通常ですから、再建に不可欠な多数の資産に多数の担保権が設定されている場合には、債権者集会までの間にすべての担保権者から合意を取ることは事実上不可能です。

会社更生の場合は、担保権も更生担保権として会社更生手続の中に取り込まれてしまいますし、手続の進行も民事再生と比べると緩やかですから、時間をかけて担保権者の譲歩を引き出すことも可能になってきます。
よって、会社の再建に不可欠な多数の資産に担保権が設定され、権利関係が複雑な事案の場合には、会社更生を選択した方がよい、ということになります。

会社更生の申立てをする場合、裁判所が資金援助をする金融機関の意向を確認してからでないと申立て自体受け付けません。裁判所が会社更生開始決定を出したのに、二次破綻するようなことがあってはならないという姿勢をとっているためです。
従って、会社のメイン銀行がこれ以上資金援助しないという姿勢を見せた場合には、会社更生を選択することは、事実上難しくなります。

民事再生の場合は、金融機関の意向いかんにかかわらず、申立て自体は認められます。しかし、メイン銀行が民事再生の申立てに同意していない限り、申立て後は基本的に資金援助を受けられないということになりますので、非常に厳しい資金繰りを強いられることになります。

会社更生法の対象は、株式会社に限られますし、事実上、大企業でなければ会社更生の申立ては認められません。　従って、有限会社や、協同組合などの株式会社以外の組織及び株式会社でも中小零細企業は、そもそも会社更生手続を選ぶことはできません。

大企業であれば、会社更生手続を選択することもできるわけですが、民事再生手続を選択するか、それとも会社更生手続を選択するかは、その会社を取り巻く様々な要因に左右されますので、何か絶対的な基準があって、それに従って機械的に決まるというものではありません。

もっとも、一般的には、会社の再建に不可欠な資産についての担保の設定状況や資金援助をする金融機関の意向といったものがポイントになることが多いようです。